Mit Urteil vom 21. Mai 2026 (Az. I ZR 224/25) hat der Bundesgerichtshof eine seit Jahren umstrittene Frage entschieden: Darf ein Hausverwalter, der zugleich die Vermietung übernimmt, dafür eine Provision verlangen? Die klare Antwort des BGH: nein – jedenfalls nicht für Wohnungen, die er selbst verwaltet.
Worum ging es?
Ein Eigentümer hatte eine Hausverwaltung mit der Betreuung von 129 Wohnungen und 134 Garagen beauftragt. Neben der laufenden Vergütung sah der Vertrag für jede Neuvermietung eine zusätzliche Provision in Höhe von zwei Monatsmieten vor. Für 13 vermittelte Mietverträge kamen so über 16.000 Euro zusammen. Der BGH erklärte diese Provisionsvereinbarung für unwirksam.
Grundlage ist § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 des Wohnungsvermittlungsgesetzes (WoVermittG): Wer eine Wohnung vermittelt und zugleich ihr Verwalter ist, hat keinen Anspruch auf eine Vermittlungsprovision.
Das Neue: Der Schutz gilt auch für Eigentümer
Bisher war umstritten, ob dieses Provisionsverbot nur Mieter schützt oder umfassend gilt. Der BGH hat sich für die weite Auslegung entschieden: Die Provision ist unabhängig davon ausgeschlossen, von wem sie verlangt wird – also auch gegenüber dem Eigentümer oder Vermieter, der den Verwalter beauftragt.
Entscheidend ist nicht die Bezeichnung der Zahlung, sondern ob die Vergütung wirtschaftlich eine Gegenleistung für die Vermittlung selbst verwalteten Wohnraums ist. Bereits gezahlte Provisionen können von Eigentümern in der Regel zurückgefordert werden.
Wann greift das Verbot – und wann nicht?
| Provision ausgeschlossen | Nicht (automatisch) betroffen |
|---|---|
| Verwalter vermietet eine von ihm selbst verwaltete Wohnung | Reine Vermittlung ohne Verwaltung der Wohnung |
| Auch bei wirtschaftlicher oder persönlicher Verflechtung (z. B. verbundenes Unternehmen) | Reine WEG-Verwaltung (kein Verwalter von Wohnräumen i. S. d. WoVermittG) |
| Egal ob Mieter oder Eigentümer zahlen soll | Verkauf von Immobilien (anderer gesetzlicher Rahmen) |
Wichtig: Eine bloße formale Trennung – etwa die Vermietung über ein verbundenes Unternehmen – schützt nicht automatisch. Der BGH stellt auf die wirtschaftliche Betrachtung ab.
Was Eigentümer und Vermieter jetzt tun sollten
- Verwaltervertrag prüfen: Enthält er eine Provision für Neuvermietungen selbst verwalteter Wohnungen, ist diese Klausel unwirksam.
- Gezahlte Provisionen prüfen: Zu Unrecht gezahlte Beträge lassen sich häufig zurückfordern.
- Modell umstellen: Saubere Lösung ist, die Neuvermietung als Bestandteil der laufenden Mietverwaltung zu vereinbaren – statt als separate Provision.
Wie ich das handhabe
Für meine Kunden ändert das nichts – weil ich von vornherein keine separate Vermietungsprovision für selbst verwaltete Wohnungen berechne. Die Neuvermietung ist bei mir Teil der laufenden Mietverwaltung und in der Vergütung enthalten: Mietersuche, Besichtigungen, Bonitätsprüfung und Mietvertrag aus einer Hand, ohne Extra-Kosten. Wer nur eine einmalige Vermietung ohne anschließende Verwaltung wünscht, ist davon nicht betroffen.
Fazit
Das BGH-Urteil schafft Klarheit und stärkt die Rechte von Eigentümern und Mietern: Für die Neuvermietung selbst verwalteter Wohnungen darf keine separate Provision verlangt werden. Wer als Eigentümer einen Verwaltervertrag mit entsprechender Klausel hat, sollte ihn prüfen lassen. Und bei der Wahl der Verwaltung lohnt der Blick darauf, ob die Neuvermietung fair in der laufenden Vergütung enthalten ist.
Dieser Beitrag ist eine allgemeine Information zum BGH-Urteil vom 21.05.2026 (I ZR 224/25) und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.
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